行业整合兼并加剧 国企央企主导市场

2021年全国新建商品住宅销售面积同比增幅仅为1.1%，与去年持平。而在30大中城市中，一线城市的新建商品住宅销售仍在稳步增加，北京、广州、深圳累计同比上年分别上升约28%、14%、16%；二线城市累计同比上升15.52%，较2019年增加4.21%；三线城市累计同比则下降15.35%，较2019年下降17.42%；这意味着销售下行的压力更多地集中于三线及以下的城市。与此同时，排名前100的房企全年总销售金额达12.8万亿元，同比减少2.4%，年内累计销售增速首次转负，呈下行之态。

由于行业整体下行，企业融资受到严格约束，一些在前期大力扩张的房企债台高筑，虽然已经形成了可观的规模，但却在行业调整期遭遇资金困境，导致"暴雷"。2021年下半年以来，已有多家房企爆发信用事件，多数为融资及销售骤降导致的短期流动性危机。尽管如此，但其持有的优质资产价值并未大幅缩水，如一、二线城市的住宅项目、核心地段的商业资产、物管公司等，可通过资产出售缓解流动性压力，而出险房企及高压房企转让资产自救的意愿也较强, 市场上项目的收并购机会日益增多。2021年四季度以来，随着偿债高峰期到来，越来越多房企开始通过出售资产及地产项目来避免违约。除世茂和雅居乐外，融创、佳兆业、奥园、中南、禹洲等房企也加入出售资产大军中。2021第四季度房地产业收并购金额、数量分别较2021第三季度上升120%、9%。

房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清的最有效市场化手段。近期监管层鼓励并购贷款、并购票据等金融工具支持收并购。2022年初，央行要求9家国企通过收并购项目资产的方式为有中高风险的11家房企提供流动性支持。1月12日招商蛇口30亿元并购票据完成注册，首期发行25.8亿元，其中12.9亿元用于收购开发项目股权。近日有消息称，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。

金融工具支持房地产项目的收并购，有利于盘活出险房企资产。对于风险企业而言，能够保障其项目后续顺利建设完工，避免出现烂尾及侵害购房者利益,帮助企业快速回笼资金，降低债务压力。对于并购方而言，可用优惠价格获取优质项目，提升资产质量和盈利能力。通过收购，头部房企的市场份额和竞争力将进一步提升，有助于市场更加稳定健康。同时，优质企业借助银行贷款收购出现风险的房地产项目，扩大了银行发放房地产并购贷款的空间，有利于银行贷款在该领域的投放。

2022年房地产行业收并购才刚开始，但短期在资金面尚未完全回暖的状态下，多数房企收并购取态谨慎。从近期的收并购案例来看，国企、央企已成为优质项目收购的主力军，行业发展有望迎来新格局, 规模和范围将进一步扩大。胜者为王，部分风险房企将退出市场，国有企业将成为未来市场的主导。