楼市分化依然显著 底部企稳略有改善

国家统计局10月18日发布数据，按不变价格计算，三季度GDP同比增长5.2%，表明经济持续恢复向好。然而，房地产市场仍处调整阶段。国家统计局数据显示，前三季度，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，同比下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。单月环比来看，9月商品房销售面积、销售金额分别上升46.99%、41.57%。同比来看， 9月商品房销售面积、金额同比分别下降10.1%和12.9%，较上月收窄2个百分点和3.4个百分点。环比上升，同比跌幅已连续4个月收窄，表明市场底部企稳、修复信号明显。

房地产市场依然分化显著。从城市层面看，30城商品房成交面积同比降幅显著收窄，且核心城市表现更好。2023年1-10月，30城商品房累计成交面积为11235万㎡，同比下滑7.6%，降幅较1-9月收窄了0.5个百分点。其中，一线、二线、三线城市的商品房累计成交面积同比分别为+2%、-9%、-14%。10月单月情况有所改善，30城商品房成交面积1020万㎡，环比增长4%，单月同比下降2%，降幅较9月大幅收窄了20个百分点。

从房企层面来看，10月百强房企销售额累计降幅持续扩大，且结构性差异明显。2023年1-10月，百强房企累计全口径销售额51003亿元，同比下降14%，降幅较1-9月扩大了2个百分点。其中，未出险房企合计销售额累计同比下降2%，而已出险房企同比下降44%。10月单月的情况略有改善，百强房企销售额4437亿元，环比增长0.4%，单月同比下降28%，降幅较9月收窄了2个百分点。截至10月31日，已有85家沪深上市房地产公司发布了季度财报，国央企的表现明显好于混合制房企及民营房企。央企、地方国企的现金及现金等价物余额均值同比增长8.8%、7.1%，短期有息债务均值同比下降4.1%、8.1%，短期偿债能力有所提升。民营企业、混合所有制企业的现金及现金等价物均值同比下降33.3%、24.5%，短期有息债务均值同比下降20.5%、16.2%，短期流动性改善不明显。

三季度以来，各地针对房地产市场的优化政策进一步推进，多数城市限制性政策已基本放开，但截至目前效果欠佳，潜在购房者的观望情绪仍然较重。预计后续政策仍将继续放松，一线城市有望逐渐企稳恢复，而多数二线及三四线城市调整压力较大，短期市场或仍将延续低迷表现。