年报披露大幅亏损 房企运营危机并存

2022年年报季已近收官。受疫情及行业持续下行等因素影响，中国房企的2022年无疑是艰难的。从已经披露年报的房企来看，销售大降、盈利下滑、资金紧缺、负债高企，成为全行业的普遍现象。销售额超千亿元的房企数量较2021年减半，销售分化极为明显。据统计，2022年全国商品房销售额同比下降26.7%，TOP100房企销售总额同比下降42%，央企销售总额同比平均下降20%。仅有极少数企业实现了营收和净利润的正增长，部分房企甚至出现巨额亏损。加之海外债务市场功能失效，境内债展期规模创历史新高，民营房企批量出现流动性问题，交付问题频频发生，房地产行业整体举步维艰。

作为衡量房企盈利能力的两大指标，ROE（净资产收益率）和净利润率，于2022年全部转为负值。据统计，TOP50上市房企2022年ROE均值为-17.82%，相比2021年下降24个百分点；平均净利率为-10.51%，较2021年下降16个百分点；平均毛利率为12.95%，较2021年的20.44%下滑7.5个百分点。大部分房企财务数据恶化，普遍融资成本攀升、资金流减少。据统计，截至2022年末，TOP50上市房企持有资金共计1.73万亿元，同比减少16.23%；财务费用（或融资成本）同比大增66.56%，达到1104亿元。与此同时，踩中融资“三道红线”的房企数量明显增多。据不完全统计，TOP50上市房企有12家全部踩中“三道红线”，其中不乏央企。

2023年房地产被重申为国民经济支柱产业,房住不炒与保交楼、保民生、保稳定已成为2023年的主题基调。进入2023年，市场环境已有明显好转。在积极的政策信号持续释放下，房地产销售逐渐回暖，局部地区快速转热，高韧性企业经营恢复较快。今年一季度，TOP100房企销售总额达1.76万亿元，同比增长8.2%，是去年以来首次实现增长。此外，近期多地土拍市场表现也较为活跃，溢价率均有所提升，房企补货意愿增加。展望未来，机遇与挑战仍在。市场分化、行业分化、企业分化依然将是房地产市场的整体发展趋势。随着市场逐渐恢复，上市房企盈利大面积下滑的态势有望扭转。然而，强者恒强的局面已然形成。无论是融资端还是销售端，都倾向于优质房企，对于中小型房企以及出险房企，还需要通过自身的运营去突破经营困境，从而赢得机遇。